L'année 2019 pour les SCPI sera-t-elle aussi performante qu'en 2018 ?

Un univers de taux bas

Les épargnants français ont de plus en plus de mal à trouver des placements qui leur convient dans un univers de taux bas, ce qui a rendu les rentabilités des comptes sur livret (Livret A, Livret Développement Durable…) presque dérisoire.

Même les fonds euros qui ont fait pendant le début des années 2000 de l’Assurance Vie le placement préféré des français, avec alors une rentabilité attrayante, des avantages fiscaux sur la plus-value si le contrat avait plus de huit ans et une exonération à hauteur de 152 500 euros par bénéficiaire si le souscripteur a moins de soixante-dix ans au moment du versement.

Les SCPI face à l’Assurance Vie

Malheureusement les fonds euros ont subis de plein fouet la baisse des taux et délivrent chaque année des résultats de plus en plus décevant qui poussent les investisseurs à chercher des solutions alternatives.

Dans ce contexte les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) ont le vent en poupe, aussi bien pour les personnes qui cherchent à faire des compléments de revenus, que pour les épargnants en recherche de rentabilité.

En effet, étant corrélé à l’immobilier, le placement rapporte des loyers nets de charge et sans les tracas du quotidien pour les propriétaires bailleurs, les gestionnaires des SCPI étant en charge de délivrer un loyer mensuel ou trimestriel selon les SCPI. Ainsi c’est ce dernier qui s’occupe du quotidien du placement, l’investisseur se contentant de toucher le fruit des loyers mutualisés, il ne lui reste seulement à s’occuper de les déclarer aux impôts en reportant les chiffres communiqués par chaque gestionnaire dans l’Imprimé Fiscal Unique transmis annuellement à chaque investisseur.

Un placement dont les résultats sont compatibles à différents profils d’investisseurs

Que la recherche soit du complément de revenus ou de la rentabilité, le placement en SCPI est attrayant. En effet, pour les premiers, les investisseurs ont accès à un placement corrélé à de la pierre mais en enlevant deux des plus gros points noirs de ce domaine : le risque locatif et l’incertitude sur les charges. Pour les seconds, les SCPI proposent aussi bien des loyers attractifs d’immeubles loués en France, mais aussi de toucher les fruits de la location d’immeubles dans d’autres pays européens (Allemagne, Pays-Bas, Finlande…) avec une fiscalité avantageuse (pas de prélèvements sociaux et un taux d’impôt inférieur à la tranche marginale pour éviter le phénomène de double imposition, les gestionnaires des SCPI payant l’impôt sur les Sociétés à la source dès que l’immeuble est à l’étranger).

A noter également que le fait de toucher des loyers n’est pas destructeur de capital, contrairement à des retraits partiels sur Assurance Vie.

Les SCPI plus adaptés que l’Assurance Vie pour les investisseurs qui veulent du complément de revenus

En effet, en faisant un investissement dans de bonnes SCPI avec une rentabilité moyenne de prêt de 5%, les SCPI donnent cinq mille euros de loyer annuel pour cent mille euros investis (même si les minimums de placement sont bien inférieurs, entre cent et cinq mille euros suivant le gestionnaire et la SCPI). Ainsi une personne qui souhaiterait toucher l’équivalence en sortant de l’argent de son Assurance Vie devrait donc procéder à cinq mille euros de rachat partiel annuel sur son contrat.  Si la personne veut sécuriser son capital sur des fonds euros (ce qui correspond souvent au profil investisseur qui se sert de son Assurance Vie pour avoir des rentes en procédant à des rachats mensuels programmés), elle n’arrive dans le contexte actuel de taux bas à sortir seulement un à deux pourcents de performance sur ces fonds. Le fait de sortir cinq mille euros alors que le contrat ne génère même pas deux mille euros par an est donc destructeur de capital, et le montant sur l’assurance vie ne fera que fondre d’une année sur l’autre.

Dans cet univers de taux bas, la rentabilité proposée par les SCPI est donc considérer comme le nerf de la guerre par beaucoup de spécialiste du domaine et surtout, bien sûr, par les investisseurs. En prenant l’historique des années passées, les SCPI s’en sortent avec brio avec des performances proche de 5% en diversifiant sur les meilleures. Surtout cette performance est nette de charge en comparaison à des propriétaires bailleurs qui doivent retraités la rentabilité espérée avec les charges fixes (comme la taxe foncière) et les coups qui peuvent varier d’une année sur l’autre (travaux, remise en état de location, période de vacances locatives...).

Les performances des SCPI en 2019 et dans les années à venir

Les investisseurs en SCPI ou les personnes qui s’intéressent sans avoir franchi le pas se demandent donc forcément si les gestionnaires seront capables de maintenir de beaux résultats dans le temps.  

Pour répondre à cette question, il convient tout d’abord de comprendre comment analyser ces performances. Le premier critère est bien sûr la rentabilité. Or cet indicateur est le résultat du loyer ramené au prix de la part payé.

Il y a donc différents scénarios à envisager en en faisant l’hypothèse que les parts ne voient pas leur prix diminuer, ce qui n’est pas le cas des années passées et l’immobilier est réputé pour être un placement plus rassurant que la bourse) :

• Une rentabilité stable correspond à un rapport loyer sur prix stable donc soit aucun des deux paramètres ne changement soit l’évolution est la même (plus un pourcent chacun par exemple)
• Une rentabilité en baisse peut soit venir d’une chute de loyer sur un prix stable ou un loyer stable sur un prix de part en hausse
• Une rentabilité en hausse viendrait d’un loyer augmentant proportionnellement plus que le prix de part.

Dans le contexte actuel de crise de croissance et donc d’inflation faible, les SCPI ont du mal à augmenter les loyers donc la rentabilité est maintenue si la part n’augmente pas.

Il convient donc de différencier le cas des SCPI qui ont un loyer stable et un prix de part en hausse. Ainsi de nombreuses SCPI qui investissent uniquement en France font face à cette érosion contextuelle mécanique. Certaine voie même leur loyer distribué diminuer, ce qui est le cas de la plupart des SCPI investissant sur Paris ou en proche couronne, car les gestionnaires achètent des immeubles avec des rapports locatifs inferieurs à la moyenne des biens qu’elle possédait déjà.

Par contre, certaines SCPI arrivent encore à générer de l’augmentation de loyers distribués en investissant dans des pays européens ou les rapports locatifs sont meilleurs qu’en France. Dans le contexte 2019 et des prochaines années, faute de croissance, ce seront à priori les seules à pouvoir continuer à générer de la croissance sur les loyers moyens distribués. Il peut être alors intéressant de combiner une allocation entre SCPI présentant à la fois des immeubles hors de la zone euro, mais aussi d'autres SCPI avec des immeubles dans la zone euro ou encore investissant dans le secteur de la santé pour bien combiner performance et diversification.