Démembrement des SCPI : la bonne solution!

Comment fonctionne la nue-propriété? Le principe est bien connu dans l’immobilier, il s’agit du démembrement. Il faut donc démembrer la pleine propriété sur un horizon fixé à l’origine en nue-propriété et en usufruit. Ainsi, un investisseur peut acheter une partie ou l’autre. Si il n'achète que la nue-propriété par exemple, il récupérera la pleine propriété au terme, l’usufruitier étant acheté la plupart du temps par un bailleur institutionnel.

Réservé souvent aux connaisseurs, la nue-propriété se démocratise avec les SCPI. Auparavant, un inconvénient de taille se présente à l’investisseur : le ticket d’entrée. Avec les SCPI, la donne a changé, les sociétés de gestion mutualisent l’investissement et permettent ainsi, l’acquisition de nue-propriété avec des tickets d’entrée, plus faibles. Le principe reste le même que pour l’immobilier classique, avec une clé de répartition temporaire, mais un ticket qui commence à quelques centaines d’euros et une absence totale de gestion pour l’investisseur.

Bien évidemment quand on achète qu’une partie de la pleine propriété comme par exemple la nue-propriété, le prix est décoté. En effet, l’investisseur ne payera qu’une fraction du prix, en fonction de la durée sur laquelle il souhaite faire le démembrement. L’autre avantage est que les personnes soumises à l’ISF peuvent déduire de leur patrimoine, le montant investit en nue-propriété, l’impôt étant calculé sur l’usufruit. Le principe étant que le nu-propriétaire ne touche pas de loyer (donc pas d’imposition, ni de prélèvements sociaux), durant la période de démembrement, c’est l’usufruitier, qui touche le loyer (calculé sur la pleine propriété).

À la fin du démembrement, quand le nu-propriétaire récupère la pleine propriété, il est libre de choisir entre la revente de la pleine propriété, la conserver et avoir les revenus à la retraite, ou continuer le démembrement en donnant par exemple à ses enfants l’usufruit. Au moment de récupérer, aucune fiscalité supplémentaire ne vient s’impacter, il y aura seulement une fiscalité, au moment de la revente sur les plus-values.

Au final, cet investissement permet d’avoir une fiscalité avantageuse et un gain sur le rendement et la fiscalité. Car en achetant à un prix décoté, en comptant l’augmentation du prix de part pendant la durée du démembrement, au moment de la récupération de la pleine propriété, l’investisseur aura déjà vu son placement s’apprécier. De plus, pendant la durée du démembrement, l’investisseur aura économisé l’ISF sur le montant investit, mais surtout, aura de la fiscalité uniquement sur la plus-value par rapport au prix en pleine propriété (100€).

Avec de nombreuses SCPI disponibles, de différentes sociétés de gestion, avec des clés de répartition temporaire allant de trois à vingt ans, le choix est vaste, et n’hésitez pas à vous faire aider d’un conseiller en gestion de patrimoine.