Acquérir des parts de SCPI par le biais d'une société soumise à l'IS

Acquérir des parts de SCPI par le biais d’une société civile soumise à l’impôt sur les sociétés permet de répondre à deux critères importants : limiter son imposition et préparer sa transmission.

Cela va sans dire que détenir des parts de SCPI dans une société soumise à l’IS permet de bénéficier d’une fiscalité plus douce que celle des revenus fonciers soit 15% jusqu’à 38 120€, les associés quant à eux ne seront imposés qu’en cas de distribution des résultats. Vous l’avez bien compris, ce montage est une stratégie de capitalisation sur le long terme.

Principes de la stratégie

L'opération consistera à apporter des liquidités à une société civile, cette dernière va investir dans des SCPI de rendement. La quote-part de revenus imposable au niveau de la société civile en sa qualité d'associée de la SCPI sera soumise à l'impôt sur les sociétés, quelle que soit la nature des revenus en question, la catégorie revenu foncier sera donc supprimée.

C’est si seulement si il y a distribution du résultat par la société civile que la fiscalité s’appliquera pour chaque associé. S'ils le désirent, les associés pourront appréhender la trésorerie de la société sans aucune fiscalité par le biais de remboursement de leurs comptes courants d'associés.  

Il  est nécessaire de préciser que les parts sociales peuvent être données en nue-propriété aux enfants à moindre coût fiscal dès lors que la société est fortement endettée du fait de l'existence des comptes courants d'associés.

 Avantages de la stratégie

• L’investissement en SCPI est un placement souple, il sera possible de diversifier facilement les supports
• Par le biais des SCPI les acquéreurs vont pouvoir accéder au marché de l’immobilier d’entreprise offrant des rendements supérieurs à ceux de l’habitation
• Libre organisation des pouvoirs de gestion dans les statuts
• Les associées aura le choix de distribuer le résultat ou non
• Les associés pourront transmettre les parts sociales de manière échelonnée tout en conservant le contrôle et le pouvoir

A savoir

Si vous détenez une société civile à l’impôt sur le revenu et que vous souhaitez basculer à l’impôt sur les sociétés, ce passage est définitif  et irrévocable, il ne vous sera plus possible de revenir à société dite « semi transparente»

En outre, l’amortissement sur des parts de SCPI est impossible, ce qui signifie que lors de la revente des parts, vous optimiserez fortement la fiscalité liés à la plus value immobilière pour les professionnels.

Avant toute décision, il est indispensable de consulter un gestionnaire de patrimoine, pour connaître les tenants et les aboutissants de cette stratégie, et savoir si elle correspond à votre situation patrimoniale.