Acheter un Studio dans Paris ou des parts de SCPI ?

Avec la hausse des prix vertigineuse sur Paris, de nombreux investisseurs se posent la question du bien fondé d'un tel investissement. En effectuant une recherche sur un site internet immobilier, j'ai pu trouver une annonce convenable formulée de la manière suivante : MÉTRO Ménilmontant. Dans un immeuble cossu, au 2ème et dernier étage sans ascenseur, studio de 15m² composé d'une pièce de 13m² avec kitchenette, salle d'eau avec toilettes. Bon état général. Aucune perte de place! Alors mieux qu'un investissement en SCPI?

Le studio dans un Paris : côté pile - côté face

A priori situé à côté du métro, d'apparence correcte, la location ne devrait pas poser de problèmes. Après un bref sondage auprès de différentes agences immobilières du quartier, on en déduit qu'un loyer attractif et donc facilement louable se situe aux alentours de 550 euros mensuels hors charges soit une recette annuel de 6600 euros. A ces recettes, il convient d'enlever certaines charges :

• la taxe foncière : environ 600 euros annuels
• les charges de copropriétés afférentes aux propriétaires : environ 450 euros annuels
• provisions pour gros travaux (ravalement, mises aux normes…) : environ 200 euros annuels
• assurances locatives (loyers impayés, dégradation…) : environ 350 euros annuels
• frais de location (en passant par une agence immobilière) : environ 350 euros annuels

Au total, ce studio conduit à 1950 euros de charges annuelles pour le propriétaire. Il est intéressant de calculer ce qui reste réellement dans la poche de celui-ci à savoir :

Loyers perçus : 6600 euros

Charges locatives : 1950 euros

Loyers nets : 6600 – 1950 euros = 4650 euros

Au final, cet investissement de prime abord intéressant génère un rendement net de frais de seulement 3,10% guère mieux qu'un livret A.

Lourde défaite du studio face à la SCPI

Dans ces circonstances, il est évident qu'un investissement en SCPI de rendement proposant un rendement net de frais de 5% voir 5,5% est nettement plus intéressant. Cet écart de rendement inexistant il y a encore 7 ans provient principalement d'une augmentation très forte des prix de l'immobilier résidentiel qui n'a pas eu lieu dans l'immobilier professionnel. Ceci ayant permis de conserver des rapports locatifs dans l'univers des SCPI a contrario d'un investissement dans un studio.

Nicolas Peycru