5 minutes pour comprendre et choisir les SCPI

Les placements en SCPI (Société Civile de Placement Immobilier), sont de plus en plus prisés, par les investisseurs en recherche d'un couple rendement/risque intéressant. La grande force de ces placements repose en effet, sur la mutualisation du risque locatif, ainsi que sur les rendements proposés. Nous présentons ici, les SCPI de rendement (i.e. locataires professionnels), sans évoquer par la suite les SCPI d'habitation (i.e. locataires particuliers) ou de défiscalisation qui sont moins attrayantes en terme de rentabilité.

Force des placements en SCPI

Les rentabilités locatives, suivant la SCPI retenue, démarrent vers 4,5%, pour les SCPI les moins rémunératrices jusqu'à 6%, pour les SCPI qui vont chercher le plus de rendement.

Le faible risque locatif s'explique, par le principe même des SCPI. En effet, un investisseur achète des parts dans un parc immobilier, qui est composé de plusieurs immeubles, entrepôts, commerces … qui sont répartis dans différentes zones géographiques avec une typologie de locataires variés (entreprises de secteurs différents, hypermarché, commerce de proximité). Ses parts ne sont pas rattachées à un bien précis, mais sont réparties sur l'ensemble du parc immobilier. Ainsi, chaque investisseur a face à lui, de nombreux locataires. Si il y avait un départ, le manque à gagner en terme de loyer, serait réparti sur l'ensemble des personnes, qui ont réalisés l'investissement. Ce principe de mutualisation plait aux particuliers, qui cherchent à faire fructifier leur épargne, qui préfèrent se tourner de plus en plus vers les SCPI, plutôt que vers les investissements classiques en immobilier locatif, avec les risques de locataire inhérents qui ne payent pas toujours leur loyer et sont difficiles à déloger en cas de problème. Un autre avantage des SCPI, en comparaison des investissements en immobilier locatif direct est la problématique des charges. Alors que l'achat d'un appartement à louer à un particulier peut générer, de nombreux frais annexes (travaux, charges de copropriété, taxe foncière), le placement en SCPI permet de récupérer un loyer net de charge. En effet, la société de gestion collecte les loyers et les redistribuent, au prorata du nombre de part, après avoir provisionné les dépenses relatives aux travaux. Le dividende touché, est ainsi acquis, il ne reste plus qu'à s'acquitter des impôts sur le revenu généré.

Critères de sélection des SCPI

Il existe aujourd'hui environ 160 SCPI, sur le marché. Afin de les sélectionner, il est préférable d'établir un cahier des charges :

• Différencier les SCPI de rendement des autres (voir ci-dessus) ; mais aussi les SCPI à capital variable, des SCPI à capital fixe, les délais de revente étant différent suivant le cas.
• Regarder l'historique des taux de remplissage financier de la SCPI.
• S'intéresser au rendement distribué et à son évolution sur les dernières années.
• Connaître les objectifs de la SCPI, en terme de répartition géographique et typologique de leur patrimoine, ainsi que leur politique sur le dividende versé.
• Regarder le report à nouveau afin de savoir, si la SCPI, s'est provisionnée dans l'optique de travaux futurs, inhérents à la gestion d'un parc immobilier.

Les différentes manières d'investir en SCPI

Les investissements en SCPI sont beaucoup plus souples, que les acquisitions en immobilier direct. En effet, les montants allouables, peuvent démarrer des quelques centaines d'euros, sans limite supérieures. Ainsi, il est possible d'investir, soit en apportant les fonds, soit à travers un prêt bancaire. L'Autorité des Marchés Financiers (AMF) recommandent de garder le placement huit ans ou plus, afin d'amortir les frais de souscription, qui sont équivalents, à ce qui se fait dans l'immobilier, à la nuance près, qu'ils s'impactent à la sortie, donc les loyers sont calculés sur un montant avant frais.

L'intérêt du prêt bancaire, avec des taux d'emprunt qui oscillent entre 2,5 et 3,5%, permet de créer un effet de levier important, avec des taux de rendement de l'ordre de 5 à 6%.

Pour les personnes qui ont des fonds à réallouer et qui souhaitent financer leurs parts avec de l'apport, il sera important de prendre en compte la tranche marginale d'imposition du foyer fiscal, afin de choisir à prendre les parts en directs ou à les mettre sur un contrat d'assurance-vie. Les investisseurs cherchant à privilégier des revenus complémentaires, afin de préparer leur retraire, préfèreront les acheter en direct. Tandis que les personnes, cherchant à faire un placement en vue de capitaliser, pourront comparer les rentabilités obtenues après imposition, si les parts sont souscrites sur un contrat d'assurance-vie, les loyers n'étant plus touchés, mais servant à acheter des nouvelles parts au sein du contrat.