4 raisons de penser qu’il n’y aura pas de bulle spéculative autour des SCPI

Avec une collecte record au premier trimestre 2017 de plus de 2,3 Milliards d’€, les SCPI sont en le placement qui connaît la plus forte croissance. L’Autorité des Marchés Financiers attirait l’attention sur le risque plus élevé pour l’épargnant d’être exposé à une surévaluation de la valeur des biens détenus par le biais d’une SCPI que par un investissement en direct. Cela se justifierait selon le rapport de cartographie des risques 2017, par le fait que les propriétaire bailleurs pourraient souffrir d’une perte en capital suite à une baisse des prix de l’immobilier résidentiel et commercial. Le rapport souligne que le risque de perte de capital pourrait être total dans le cas d’immobilier commercial, ce qui est pour le moins alarmant. Cette menace est-elle réelle? Selon Olivier Grenon-Andrieu, président de la société de conseil en gestion privée internationale Equant, il y a 4 bonnes raisons de penser le contraire.

Un marché mature où les risques sont mesurés

Bien que les collectes ont atteint un sommet historique lors du dernier trimestre, le marché des SCPI n’a jamais été aussi diversifié, aussi bien réparti géographiquement et typologiquement.

Le volume disponible de parts de SCPI est considérable, le choix est vaste et le marché dispose d’une maturité de plusieurs décennies, ce type de placement existe depuis les années cinquante. En plus de 70 ans d'existence, le stock de parts n’a jamais été pris à défaut de règlement et de liquidité majeure. Les sociétés de gestion disposent d’une longue expérience qui leur confère une bonne connaissance du marché et de son évolution. Ainsi, les collectes croissantes traduisant l’engouement des investisseurs ont été anticipées.

SCPI : le couteau suisse de l’épargne

Dans un contexte financier où les taux d’intérêt sont historiquement bas, les perspectives de faire fructifier l’épargne sont réduites. Soit il faut se tourner vers les placements en euros classiques qui assurent une bonne liquidité, mais délivrent des rendements qui réduisent comme peau de chagrin. Soit il faut considérer les actions non cotés qui sont hautement spéculatives et donc risquées mais aussi qui nécessitent de disposer d’une liquidité importante. Dans ces deux cas, ces solutions ne semblent pas adaptées pour constituer une épargne pour compléter sa retraite.

La SCPI vient ici répondre à un besoin intermédiaire et offre de surcroît des solutions adaptées à plusieurs profils d’épargne en fonction du type d’immobilier ciblé.

Les investisseurs peuvent opter pour des dispositifs défiscalisants de type Pinel, Girardin ou Malraux. A noter que la vocation des ces dispositifs ne sont pas le rendement mais bien l’optimisation fiscale. Le taux de distribution des SCPI de type Pinel, par exemple, sont de l’ordre de 2,75% avant impôts et après avoir retranché les frais de gestion et les divers manques à gagner tels que les loyers impayés.

Le locatif meublé et l’immobilier commercial sont des placement à privilégier pour le rendement. Ces deux types de biens sont soumis à des loyers encadrés, l’un indexé sur l’inflation offre des rendements de l’ordre de 4%, l’autre offre non seulement un rendement entre 4% et 5,5% avant impôts mais présente aussi peu de risque de part la fiabilité des baux commerciaux de long terme. L’engagement des baux étant de généralement plusieurs années, le risque de perte en capital est très faible et compense l’immobilisation de capital, qui est conseillé pour au moins 5 ans.

Pas de bulle spéculative tant que les taux restent bas

Dans l’hypothèse d’un marché qui pourrait gonfler en bulle spéculative, nous observons généralement une convergence des valeurs, quelque soit la qualité des biens. Cela se traduit par une tension liée à l’offre et la demande. Or malgré une baisse significative des loyers notamment à Paris, nous observons que la tendance est plutôt à l’augmentation du prix des parts.

Cela montre que les gérants ont confiance aux fondements de leur investissement, à savoir la fiabilité des baux commerciaux engagés. Le fait que le prix de part global augmente n’est pas simplement le résultat d’une demande croissante, mais aussi le résultat d’un bon arbitrage, c’est à dire la capacité des sociétés de gestion d’acheter et vendre les biens aux moments opportuns pour dégager de la valeur.

Un autre bon indicateur de la bonne santé du marché est le fait qu’aucune part n’est en attente de session dans la très grande majorité des SCPI, plus de 90%.

Ce qui nous amène à penser que le seul facteur qui pourrait causer du tort aux SCPI serait une remontée des taux d’intérêt. Les investisseurs seraient alors tentés de revenir sur des produits purement financiers afin de profiter des taux longs.

Cela étant, la mutualisation des baux commerciaux permet aussi de lisser l’augmentation des taux et de s’y adapter sur le long terme.

L’expansion vers l’international pour échapper à une bulle localisée

La grande tendance actuelle des SCPI de rendement est d’aller chercher les meilleurs opportunités immobilières au delà des frontières Françaises, voire Européennes avec des produits innovants tels que Corum XL ou Actipierre Europe. En répartissant le risque géographiquement sur plusieurs pays, voire à travers plusieurs continent, les SCPI se prémunissent de l’éclatement de toute bulle spéculative localisée.

Un autre axe de développement qui se dégage est la volonté de se diversifier dans des types d’actifs de plus en plus pointus et spécialisés. Ainsi les SCPI de niche se multiplient, les marchés des murs de clinique, de maison de retraite et de résidence étudiantes, pour ne citer qu’eux, présentent un potentiel de développement supérieur aux actifs de bureaux plus classiques. Cela se traduit par des rendements bien supérieurs à la moyenne du marché, entre 5% et 6% net avant impôts.

L’expérience des gérants de SCPI se base aujourd’hui sur plusieurs décennies de gestion d’actifs immobiliers. L’évolution du marché et l’augmentation spectaculaire des collectes ont été anticipés et préparées. Certaines sociétés de gestion préférant même limiter, voire carrément stopper la collecte pour éviter d’être poussés à acheter trop précipitamment

Chaque société de gestion propose généralement différents types de SCPI dont les objectifs de rendements et stratégies sont très différentes, pour pouvoir répondre aux attentes de chaque type d’épargnant.

Enfin, la clé pour éviter la formation d’une bulle spéculative immobilière, telle que le marché à connu dans les années 1990 suite à la crise du golf, est la diversification géographique à l’international. La répartition des actifs sur une zone géographique étendue reste le meilleur moyen de se protéger d’une bulle spéculative localisée propre au contexte économique d’un pays.

En ces sens, tant que les SCPI sont en mesure de proposer aux associés des taux d’occupation qui restent élevés dans un contexte de taux d’intérêts faibles, il n’y a pas possibilité que se forme une crise financière de grande ampleur.