4 façons d'investir en SCPI

La SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) ou « Pierre Papier », est une structure d’investissement collectif ayant pour objet exclusif, l’acquisition et l’exploitation d’un patrimoine immobilier grâce à l’émission de parts dans le public. Son patrimoine immobilier est constitué uniquement d’actifs professionnels comme des entrepôts, bureaux, commerces ou résidences médicalisées. 

Son prix d'acquisition plus accessible que l'immobilier classique, l’absence totale de gestion, son rendement près de 4-5 % nets de charges,  sa flexibilité, font de cet investissement un produit phare de ces dernières années. 

Il existe à ce jour 4 possibilités pour investir en SCPI : 

Au comptant : pour une fiscalité faible, des revenus immédiats et réguliers.

Investir en SCPI en cash permet de se créer des revenus complémentaires immédiats. En effet, en contrepartie de votre investissement, vous allez percevoir des loyers. Ces derniers seront imposés à hauteur de votre Tranche Marginale d’Imposition (TMI) à laquelle s’ajoute la CSG/CRDS (15,5%). Cet investissement représente un placement intéressant pour des personnes peu fiscalisées (14%) ou ayant une part importante de déficit foncier.

Toutefois, pour les personnes ayant une forte imposition (30% - 41%), il existe une solution alternative : l’investissement en SCPI Européennes c’est-à-dire, dans des SCPI détenant leur parc immobilier hors de France (par exemple : Allemagne, Pays-Bas, Belgique…). Ces SCPI bénéficient alors d’une fiscalité allégée.

A crédit :  pour tout type de fiscalité, création de capital

Investir via le crédit est une option si par exemple, vous n'avez pas de liquidités disponibles. Cet investissement permet à terme de se créer un capital. 

Vous profitez des taux d'emprunt actuels assez bas et de l'effet de levier. En effet, les loyers perçus vous permettent de rembourser une partie de l'emprunt et les intérêts sont déductibles des revenus fonciers. Vous devenez donc propriétaire de parts avec un effort d'épargne personnel très limité.

En démembrement : pour une fiscalité élevée, sans besoin de revenus complémentaires immédiats ou pour de la trésorerie d’entreprise sur le long terme

Le démembrement permet d'optimiser la jouissance que plusieurs personnes peuvent retirer de la possession partagée de parts de SCPI.

Pendant la durée du démembrement, l'usufruitier perçoit les fruits (dividendes) et en paie les impôts et les charges. Le nu-propriétaire quant à lui n'est redevable d'aucun impôt (ni IR ou ISF), pendant cette période. Il récupère la pleine possession (propriété) de ses parts de SCPI, au terme de la durée prévue du démembrement.

• La nue-propriété : concerne les personnes qui souhaitent investir sans avoir de revenus supplémentaires pendant une certaine durée. Les sommes investies sortent de la base taxable à l’ISF (Impôt de Solidarité sur la Fortune).

• L’usufruit : concerne les personnes morales souhaitant placer de la trésorerie ou les particuliers ayant un déficit foncier structurel. 

Via un contrat d’assurance-vie : pour une fiscalité très élevée, diversification des actifs sous gestion

L’investissement en SCPI à travers un contrat d'assurance vie permet à la fois de diversifier son capital et de bénéficier de la fiscalité avantageuse. Les dividendes (loyers) des SCPI reçus sont réinvestis soit en rachat de parts soit placés sur un autre fonds (généralement fonds euros). Les revenus ne sont donc pas imposés comme des revenus fonciers. Par contre, ils subissent les frais de gestion du contrat et le choix des SCPI est plus limité qu'un investissement en direct.

Pour rappel, la fiscalité sur les plus-values en assurance-vie : 

• 0 - 4 ans : 35% + CSG/CRDS ou TMI

• 4 - 8 ans : 15% + CSG/CRDS ou TMI

• Après 8 ans : Abattement de 4 800€ pour un célibataire ou 9 200€ pour un couple -  7,5% + CSG/CRDS ou TMI

Pour conclure, les SCPI offrent de larges possibilités d'investissement mais le choix doit s'appuyer sur les facteurs suivants : 

• Votre fiscalité

• Votre horizon de placement

• Vos objectifs (revenus complémentaires immédiats ou à terme, création de capital ou transmission - donation)

• Votre capacité d'endettement et d'épargne mensuelle (si investissement à crédit)

• Votre capital disponible et liquidités (si investissement en cash)

Il est néanmoins préférable de se référer à un conseiller spécialisé qui sera plus à même de répondre à vos objectifs et vos questions.