SCPI et Loi Pinel : comment ça fonctionne exactement ?

Les SCPI (Société Civile en Placement Immobilier) sont des véhicules d’investissement vous permettant de vous générer soit des compléments de revenus immédiat, soit une réduction.

Il existe deux catégories majeures de SCPI que nous évoquerons dans cet article : Les SCPI de rendement et les SCPI fiscales.

Les avantages de la SCPI

Les SCPI de rendement comme leur nom l’indique, ont pour but premier de vous générer de la rentabilité et donc un complément de revenus immédiat. Les SCPI de rendement sont essentiellement composées d’actifs immobiliers professionnels (bureaux, commerces, locaux d’activités, établissement de santé…). Ces locaux sont tous liés par un bail commercial à des entreprises, banques ou commerces... Le bail commercial présente de nombreux avantages pour vous en tant qu’investisseur car il protège d’avantage le propriétaire du locataire en cas de défauts ou non paiement de ce dernier. Votre locataire est un professionnel, une entreprise qui déclare ses comptes aux greffes et qui a des capacités financières bien supérieures à celles d’un particulier, qui n’a lui comme seule garantie que ses revenus.

Le parc immobilier est géré par une société de gestion qui fonctionne comme une grosse agence immobilière. Elle s’occupe aussi bien de la sélection des biens qui constitueront la SCPI que de trouver les locataires qui occuperont les actifs immobiliers. Elle se charge également de distribuer les loyers aux associés/investisseurs. Vous n’avez donc du début jusqu'à la fin de votre investissement aucune gestion ni trésorerie à donner à la SCPI.

L’autre avantage de la « Pierre Papier » est que vous êtes sur un marché très organisé pour la revente. En effet, il vous suffit pour les SCPI à capital variable, de notifier la société de gestion. Cette dernière s’occupe de la revente totale ou partielle de vos parts et récupère alors le capital investi au prix fixé par la SCPI (c’est-à-dire après soustraction des frais de sorties).  Votre revente est absorbée par l’entrée d’un nouvel investisseur/acheteur dans la SCPI.

SCPI à capital variable et à capital fixe

Attention, il est important de distinguer les SCPI à capital variable des SCPI à capital fixe. La revente de vos parts sur les SCPI à capital fixe est plus difficile. En effet, elle se déroule sur le marché secondaire c’est-à-dire que le prix de revente n’est pas fixe. Il va dépendre du prix d’exécution entre les potentiels acheteurs et revendeurs.

Les SCPI sont également des véhicules très contrôlés et réglementés. Elles sont régies par l’autorité des Marché Financier (AMF) et se doivent d’être totalement transparente (financièrement et fiscalement parlant) envers ses investisseurs. C’est pour cela que chaque trimestre elles éditent des bulletins d’information et rapports d’activité annuellement.

SCPI fiscales

Dans la catégorie des SCPI fiscales on retrouve, les SCPI Malraux, Déficit Foncier et PINEL. Ces SCPI, contrairement aux SCPI de rendement, sont composées majoritairement de biens résidentiels.

La SCPI Malraux relève également des SCPI fiscales, donc sont constitués de biens résidentiels. Toutefois, elles permettent d’obtenir une réduction d’impôts plus conséquente que les SCPI PINEL et la possibilité de la réaliser en une seule fois. Les actifs immobiliers qui constituent le parc de la SCPI sont des biens nécessitant de gros travaux et respectant un modèle architectural spécifique (les travaux sont réalisés sous la direction des architectes des bâtiments de France).

La loi Malraux permet d’obtenir jusqu'à 30% de réduction d’impôts calculée sur la quote part des travaux réalisés, avec obligation de louer son bien au minimum 9 années. Pour les SCPI Malraux, le dispositif est un peu plus long, en général, il faut compter 12 à 15 ans, de quoi permettre à la SCPI de revendre tous les biens du parc.

SCPI PINEL

Avant de vous parler de SCPI PINEL, voici quelques mots sur la loi. Elle a été mise en place dans le but principal d'encourager la construction de nouveaux logements par le biais d'avantages fiscaux offerts aux acquéreurs. Cet avantage fiscal permet de réduire la tension locative dans les grandes villes et périphéries et également d'aider l'Etat français à subvenir au besoin de logements en France. 

Les biens constituant les SCPI PINEL sont des biens immobiliers neufs ou rénovés. La réduction fiscale octroyée varie en fonction de la durée d’investissement choisie.  L’investissement en SCPI PINEL s’organise de la manière suivante :

• Les 3ères années d’investissement : la SCPI récolte les fonds des investisseurs, les investis et se charge de trouver les locataires et donc de mettre en location les biens.
• Les 6, 9 ou 12 ans d’investissement suivant : les logements constitutifs de la SCPI sont loués pour les durées choisies indiquées ci-dessus, le parc est géré par la SCPI et non l’investisseur, les loyers sont versés.
• Les 2 ou 3 années après la location obligatoire : les logements de la SCPI sont revendus.

Il faut donc envisager une durée d’investissement entre 15 et 17 ans pour la SCPI PINEL.

L’avantage de l’investissement en SCPI PINEL est que son ticket d’entrée minimum est assez faible, à partir de 5.000€. Le fonctionnement de la SCPI vous permet également de ne pas devoir gérer votre bien cela inclut : de trouver le locataire, payer les charges et revendre le bien. En effet, vous bénéficiez dès la première année de l’avantage fiscal. Vous n'avez donc pas besoin d’attendre la livraison du bien et vous touchez vos loyers sans charges supplémentaires ; la SCPI se charge de tout.

Bien évidemment, comme tout investissement immobilier, il n’y a pas de garantie en capital, en liquidité et sur les revenus générés distribués.

L'investisssement en direct 

La loi PINEL n’est pas seulement éligible à travers le dispositif d’investissement des SCPI. En effet, vous la retrouver également la loi dans le processus d’investissement immobilier en direct.

Dans quels scénarios l'investissement en loi PINEL s'envisage t-elle ?

• la protection de sa famille (en cas de décès)
• la préparation d'un revenu complémentaire pour votre retraite 
• la transmission de votre patrimoine à vos héritiers
• la constitution ou diversification de votre patrimoine

La population française est de plus en plus consciente que le système de retraite s'essouffle et qu'il est nécessaire d'épargner le plus tôt possible afin de se protéger et s'assurer une retraite confortable. C'est ainsi que le dispositif PINEL prend tout son sens.

Comment préparer sa retraite grâce au dispositif PINEL ?

Le dispositif mis en place et l'engagement de location révolu (6,9 ou 12 ans), vous aurez la possibilité de continuer à percevoir les rentes locatives générées par la location de votre bien ou alors choisir de récupérer un capital après la revente de votre bien. Votre investissement sera amorti une fois à la retraite et vous pourrez percevoir un complément de revenus à votre pension de retraite.

Comment se constituer un patrimoine à travers le dispositif PINEL ?

Il est tout à fait possible de réaliser un investissement en loi PINEL sans apport. En effet, votre acquisition est financée par les loyers que vous percevrez et l'avantage fiscal obtenu vous permettra de vous générer un effort d'épargne à intégrer dans le projet. Vous vous créez rapidement un patrimoine sans mobiliser toutes vos liquidités et avec un effort d'épargne réduit.

Comment protéger ses proches avec un tel investissement ?

Le financement de votre bien se fait via un crédit immobilier avec lequel vous souscrivez une assurance de décès invalidité. En cas de décès ou invalidité, vos proches n'hériteront d'aucune dette car votre bien sera financé par l'assurance et les loyers mensuels qui l'accompagnent.

La réduction octroyée est exactement identique à celle à travers l’investissement en SCPI.

• 12% de réduction d’impôt pour une durée minimale de location de 6 ans
• 18% de réduction d’impôt pour une durée minimale de location de 9 ans
• 21% de réduction d’impôts pour une durée minimale de location de 12 ans.

La réduction est appliquée sur le montant investi dans la limite des 300.000€ et 5.500€/m2.

Autre particularité de cette loi PINEL, suite au changement depuis la loi DUFLOT (loi qui précédait la loi PINEL), il est désormais possible avec cette loi de défiscalisation de louer votre bien à un ascendant ou descendant. Toutefois, cette personne ne doit pas faire partie de votre foyer fiscal et respecter les conditions de ressources pour pouvoir occuper le bien.