EHPAD et LMNP

En matière d’investissement, l’immobilier reste le sous-jacent préféré des français, car il rassure et offre différentes opportunités en fonction des profils et des objectifs. Ils sont donc nombreux à s’y intéresser, dans le cadre d’un premier investissement ou pour étendre un patrimoine existant, et ce, en dépit de nombreuses contraintes ; fiscales, réglementaires ou encore locatives.

Nombreux à avoir investi, beaucoup reconnaissent aussi les contraintes qui accompagnent cet investissement : de la gestion du locataire aux impayés, en passant par les vacances, les travaux ou les dégradations. Ainsi, investir dans l’immobilier est certes un vecteur potentiel d’enrichissement dans la durée mais l’opération se révèle également consommatrice de temps, d’énergie et bien entendu de ressources.

La problématique qui en résulte est la suivante : comment investir autrement dans l’immobilier ? En effet, les investisseurs qui ont fait l’amère expérience des impayés ou pour qui la fiscalité réduit considérablement la rentabilité tendent à étudier de nouvelles possibilités, le statut LMNP en résidence de services EHPAD en est une particulièrement crédible.

L'investissement en résidence de services EHPAD

Un EHPAD (Etablissement d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes) est comme son nom l’indique un établissement de services destiné aux personnes seniors en perte totale d’autonomie au quotidien. Investir dans un EHPAD revient à acquérir une chambre médicalisée dans l’un de ces établissements afin de percevoir un loyer régulier en contrepartie. C’est donc un investissement immobilier au sens traditionnel du terme, mais qui comporte plusieurs avantages déterminants.

En effet, lors de l’acquisition, l’investisseur contracte un bail commercial avec le gestionnaire de la résidence. C’est un document par lequel le gestionnaire s’engage à verser un loyer pendant toute la durée du bail. Autrement dit, pour l’investisseur, le locataire n’est pas l’occupant de la chambre mais bien le gestionnaire qui s’est engagé à verser un montant de loyer défini.
Par conséquent, l’investisseur accède par l’intermédiaire du bail commercial à une sécurité dans la perception de son loyer. 

Outre la sécurisation du loyer, c’est également un investissement qui n’engendre aucune contrainte administrative ou locative pour l’investisseur. Ce n’est pas à lui de sélectionner l’occupant de la chambre, de le gérer, de collecter les loyers, d’effectuer les travaux, etc … car toutes ces tâches incombent au gestionnaire, présent sur site. C’est bien lui qui s’occupe de toute la gestion quotidienne de l’investissement et plus généralement de la résidence pour le compte de l’investisseur.
Il n’est donc pas nécessaire de rechercher un investissement à proximité de son domicile, la gestion étant totalement dédiée et dépend de la responsabilité du gestionnaire. Bien souvent, les investisseurs ne se déplacent pas sur le site. 

De plus, le bail commercial décrit très clairement la répartition des charges et travaux entre ce qui incombe à l’investisseur et ce qui incombe au gestionnaire. La répartition s’opère bien souvent de la façon suivante : les petits travaux (article 605 du code civil), l’entretien quotidien et la mise aux normes est à la charge du gestionnaire, en revanche, les gros travaux (article 606 du code civil) demeurent à la charge de l’investisseur.

Généralement, les gros travaux sont appelés une fois tous les 15 à 20 ans.
Par conséquent, l’investisseur dispose donc d’une plus grande visibilité sur le revenu qu’il perçoit, entre ce qu’il doit provisionner ou non.

Le choix du statut fiscal : LMNP classique

Enfin, l’investissement en EHPAD dispose d’une particularité fiscale non négligeable, qui intéresse plus d’un investisseur. Tout particulièrement dans cette période de pression fiscale (comme en témoigne le passage des prélèvements sociaux de 15,5% à 17,2%) qui rend l’investissement immobilier et la location nue peu rentable pour certains profils.
En effet, la fiscalité des revenus fonciers (revenus immobiliers perçus d’une location nue) est étroitement liée à la fiscalité du foyer. Ainsi, plus la fiscalité est élevée, moins l’opération sera rentable.

Dans les faits, les revenus fonciers sont imposés à la Tranche Marginale d’Imposition (appelée TMI) du foyer, qui est déterminée par le cumul de tous les autres revenus perçus. En définitif, il s’agit de la tranche d’imposition la plus haute (0%, 14%, 30%, 41%, 45%). S’ajoute à cette imposition les prélèvements sociaux de 17,2%.  Mis bout à bout, un foyer dont la TMI est à 30%, verra ses revenus fonciers imposés à 30% + 17,2% soit près de 50% des ressources iront à l’Etat. La rentabilité nette de fiscalité doit être divisée par 2 (sans tenir compte des charges déductibles ou des intérêts d’emprunt). Et pour un foyer à 41%, c’est alors une imposition totale de 58,2% à imputer sur les revenus immobiliers. L’impact fiscal de l’opération est considérable, sur la rentabilité et in fine, sur le revenu perçu.

Et c’est ici que l’investissement en EHPAD apparaît comme une opportunité particulièrement crédible.

L’investisseur, par le biais de son investissement, bénéficie du statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel), les revenus qu’il perçoit ne sont plus des revenus fonciers mais des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). L’imposition est identique, à savoir TMI + 17,2%, il y a en revanche une disposition fiscale dont il faut tenir compte. En effet, l’investisseur peut amortir une fraction de son bien (70% en général) sur une durée de 20 à 25 ans, permettant de créer une charge déductible supplémentaire, au même titre que les intérêts d’emprunt dans le cas d’une opération à crédit.
Cet amortissement comptable permet de réduire voire de neutraliser la fiscalité de l’opération, permettant à l’investisseur d’encaisser des loyers nets de fiscalité dans la durée.

A titre d’illustration :

Prenons le cas d’un investissement de 200 000€, avec une rentabilité annuelle de 4% pour une TMI à 30%. Le loyer annuel est donc de 8.000€, base sur laquelle la fiscalité s’applique (sans tenir compte des éventuelles charges déductibles). S’il s’agit de revenu foncier classique, la fiscalité totale est de 47,2%, le revenu net est donc de 4.224€ (pour une rentabilité de 2,1%).

Dans le cas d’un investissement en EHPAD via le statut LMNP, la fiscalité ne s’applique pas sur 8000€ mais tient compte de l’amortissement : 7 000€/an (70% de 200 000€ réparti sur 20 ans). Ainsi, seulement 1.000€ seront fiscalisés, le loyer net est donc drastiquement plus élevé.